إشكالات المعاملات العقارية في ضوء المنظومة القانونية المغربية

Abstract

تُعد المعاملات العقارية من أكثر المعاملات القانونية تعقيداً وتشابكاً في المنظومة القانونية المغربية، نظراً لارتباطها الوثيق بحقوق عينية ذات قيمة اقتصادية واجتماعية كبيرة، ولتعدد المتدخلين فيها وتنوع الأنظمة القانونية المؤطرة لها. ورغم ما أرساه المشرع المغربي من قواعد قانونية تهدف إلى تنظيم التوثيق العقاري وضمان استقرار المعاملات، إلا أن الواقع العملي يكشف عن مجموعة من الإشكالات التي تمس حجية المحررات، سواء الرسمية أو العرفية، وكذا صعوبات مرتبطة بالتقييد في السجلات العقارية وتنفيذ الالتزامات التعاقدية، وتتجلى هذه الإشكالات بشكل خاص في التوتر القائم بين قوة المحرر الرسمي كوسيلة إثبات ذات حجية قوية، وبين إمكانية الطعن فيه عبر دعوى الزور، إضافة إلى محدودية المحرر العرفي في إثبات الحقوق العقارية وما يثيره من نزاعات عملية معقدة. كما أن نظام التحفيظ العقاري، رغم ما يوفره من ضمانات قانونية، لا يخلو من إشكالات تتعلق بالتقييد والنفاذ وآثار التسجيل، مما يؤدي في كثير من الحالات إلى بروز منازعات قضائية تتطلب تدخل القضاء لحسمها.
تنطوي المعاملات العقارية في المغرب على قدر كبير من التعقيد، ليس فقط بسبب القيمة الاقتصادية والاجتماعية للحقوق العينية التي تنصبّ عليها، بل أيضاً بسبب تشتّت الإطار القانوني الذي يحكمها بين قانون الالتزامات والعقود ومدونة الحقوق العينية والنصوص المنظِّمة لمهن التوثيق بأشكالها المتعددة. يُعالج هذا المقال إشكاليتين رئيسيتين: تتصل الأولى بحجية المحررات، حيث يتجلّى التوتر بين المحرر الرسمي الذي يتمتع بقوة ثبوتية وتنفيذية استثنائية لكنه يظل قابلاً للطعن بالزور، وبين المحرر العرفي الذي يعاني من هشاشة ثبوتية واضحة خاصة فيما يخص ثبوت التاريخ وتحقيق الخطوط.
وتتمحور الإشكالية الثانية حول التقييد في السجلات العقارية وآثاره: فنفاذ التصرفات العقارية في مواجهة الغير مشروط بإجراءات شكلية دقيقة، قد تحول دون انتقال الحقوق رغم صحة العقد الأصلي بين المتعاقدين. أما القضاء فيضطلع بدور محوري في هذا المجال؛ إذ لا يكتفي بتطبيق النصوص بل يُسهم في سدّ فراغاتها وتوحيد الاتجاهات في النزاعات العقارية وحماية الغير حسن النية. وخلص المقال إلى أن المنظومة القانونية القائمة، رغم تطورها، تستدعي إصلاحات على مستوى النصوص والممارسة القضائية والإدارية معاً.
الكلمات المفتاحية: المعاملات العقارية ; المحرر الرسمي ; الطعن بالزور ; التقييد العقاري ; الحقوق العينية.